20 preguntas y respuestas sobre viviendas turísticas y Comunidades de Propietarios

20 preguntas y respuestas sobre viviendasturísticas y Comunidades de Propietarios

1. ¿Puede un propietario destinar el inmueble a fines turísticos?
Todo dependerá de lo que establezca el Título Constitutivo, que puede contener prohibiciones del destino de las viviendas o locales. Para ello, han de tenerse en cuenta los pronunciamientos del Tribunal Supremo acerca de la interpretación de dichas cláusulas, que debe hacer siempre de manera restrictiva; en este sentido, entre otras, la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 729/2014, de 3 de diciembre (SP/SENT/791521): “Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria”.

2. Si en el Título consta “destino exclusivo a vivienda”, ¿se podría destinar a arrendamiento turístico?

Según nuestro criterio, el hecho de que en el Título se indique que los pisos solo se pueden destinar a “vivienda”, no significa que el propietario no pueda arrendar el mismo, bien con carácter fijo, temporal, de temporada o turístico. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 20 de noviembre de 2013 (SP/SENT/771318).

3. ¿Puede la Comunidad incluir una cláusula en los estatutos que prohíba los apartamentos turísticos? 

Sí, el Título Constitutivo puede incluir limitaciones del destino de los inmuebles que lo constituyen; si en el momento en que se constituyó la Comunidad y se elaboraron los estatutos no se contempló esta prohibición, puede incluirse mediante acuerdo comunitario, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. 4. El nuevo apdo. 12 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal habla de “limitar o condicionar”, ¿implica esto la prohibición del alquiler turístico? Nuestro criterio es que “condicionar o limitar” supone, igualmente, prohibir el destino a tales fines, ahora bien, como señala el citado precepto legal, no podrá tener efectos retroactivos, de tal modo que este tipo de actividades que ya se estén desarrollando en la finca no podrán limitarse de modo alguno, sin que entendamos tampoco que la citada retroactividad suponga que no se puede aplicar este acuerdo a los propietarios que ya lo sean en la finca; repetimos, la finalidad de la citada reforma quedaría sin efecto alguno o con unos efectos limitados, sin que sea esa la finalidad pretendida.

5. ¿Cuál es el quorum necesario para la aprobación del acuerdo que limite el alquiler turístico?
Con la nueva redacción del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificada por el RDL 7/2019, desde la entrada en vigor el día 6 de marzo, bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si el acuerdo fue anterior a dicha fecha (no contando el período de vigencia del RDL 21/2018, que fue del 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019, al que se aplica el mismo quorum de tres quintos), era necesaria la unanimidad.

6. ¿Qué pasos debe dar la Comunidad para prohibir el alquiler turístico?

En primer lugar, debe convocar una Junta de Propietarios y en el orden del día debe constar el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico. Donde se procederá a la votación, que deberá alcanzar el quorum anteriormente expuesto. Celebrada la Junta, se habrá de notificar – preferentemente de manera fehaciente– a los ausentes, que tendrán un plazo de 30 días para comunicar su intención de voto; en caso de que no digan nada en dicho período, se considera que se adhieren al acuerdo de la Junta. Alcanzadas las mayorías necesarias, el acuerdo es ejecutivo, pero se deberá inscribir en el Registro para que sea oponible a terceros. Se aconseja consultar antes con el notario y el registrador, a fin de redactar el certificado que debe expedir el secretario, para evitar que posteriormente haya problemas y para la obligada inscripción registral, ya que si ello no se lleva a cabo no obligará para nada a los nuevos propietarios.

7. Si con anterioridad al acuerdo un propietario ya realizaba esa actividad,
¿le vincula?

No, el acuerdo por el que se prohíbe el destino como arrendamiento turístico no tiene efectos retroactivos, y solo vinculará a nuevos adquirientes y a comuneros que pretendiesen destinarlo a dicha actividad. En este sentido se pronunció el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en las Sentencias de la Sección 1.ª, 33/2016, de 19 de mayo (SP/SENT/855708), y 74/2018, de 13 de septiembre (SP/SENT/972550). Por otro lado, el art 17.12 LPH indica expresamente que los acuerdos de prohibición del destino como turístico no tendrán efectos retroactivos.

8. ¿Está vinculado el nuevo propietario por un acuerdo comunitario anterior inscrito en el Registro?

Este supuesto fue objeto de recurso de casación por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª, 4/2019, de 24 de enero (SP/SENT/992093), indicando el Tribunal que, aunque la vivienda tenga licencia para llevar a cabo el alquiler turístico, si la actividad está prohibida en los estatutos, el posterior adquiriente no tiene derecho a continuar con el alquiler vacacional.

9. Gastos comunes: ¿se pueden aumentar las cuotas a los propietarios que se dediquen a la actividad turística?

El nuevo apdo. 12 del art. 17 LPH permite que, por acuerdo de las tres quintas partes de propietarios, se incremente con un complemento de hasta el 20 % de los gastos comunes a los propietarios que se dediquen al alquiler turístico. Y todo ello será a partir del acuerdo de la Junta, pero nunca con efectos retroactivos, lo que significa que si se aprueba en nueva Asamblea, con dichos porcentajes de propietarios y cuotas, el incremento será a partir de ese momento. 10. Si, conforme a todo lo expuesto, se permite el alquiler turístico y este genera molestias a los propietarios, ¿qué puede hacer la Comunidad? El art. 7.2 LPH regula la acción de cesación en las Comunidades de Propietarios por actividades molestas, prohibidas e insalubres. Este es el cauce más adecuado para lograr la no continuidad del arrendamiento, pero dicha situación debe quedar bien probada en vía judicial, pues, tal y como indicó la Sentencia TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª, 37/2016, de 19 de mayo (SP/SENT/855707), no puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la Comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial, que deberá ser analizado caso por caso.

11. ¿Qué pasos tiene que dar la Comunidad para ejercitar la acción de cesación?

En primer lugar, con carácter previo y obligatorio como requisito de procedibilidad, el requerimiento del Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, solicitando la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. Si el infractor persiste, el Presidente, previa autorización de la Junta –para lo que deberá ser debidamente convocada–, podrá entablar acción de cesación. Junto con la demanda, se deberá aportar el requerimiento fehaciente, el acuerdo de la Junta y todos los medios de prueba disponibles. Se podrá solicitar, como medidas cautelares, cualquier actuación que permita asegurar la efectividad de la orden de cesación.

12. ¿Contra quién se dirige la demanda: ocupante o propietario?

La demanda siempre habrá de dirigirse contra el propietario para que cese la actividad de alquiler vacacional, aunque también podría presentarse contra el ocupante.

13. ¿Qué efectos puede tener la demanda estimatoria?

Todo dependerá de lo que se pida en el suplico, pero dado el alcance de la acción de cesación del art. 7.2 LPH, se podrá acordar la cesación definitiva de la actividad y la pertinente indemnización de daños y perjuicios, y cuando proceda la privación del derecho del uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, aunque este último supuesto resulta difícil de lograr.

14. Si el destino como alquiler vacacional está prohibido en los estatutos y el propietario sigue con la actividad, ¿qué puede hacer la Comunidad?

Deberá seguir los mismos trámites anteriormente indicados, pues la acción de cesación del art. 7.2 LPH es aplicable tanto a actividades molestas como a las prohibidas por las normas de la Comunidad. 15. Si el Presidente no quiere actuar en contra del propietario, ¿qué pueden hacer los comuneros? La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación activa de los propietarios para la acción de cesación ante la inactividad de la Comunidad; en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 321/2016, de 18 de mayo (SP/SENT/854896), que reitera como doctrina jurisprudencial “que el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art. 7 LPH en beneficio propio ante la inactividad del presidente o de la junta”. 16. ¿Puede el administrador realizar el requerimiento? ¿Y los propietarios? No, el art. 7.2 hace una referencia expresa al Presidente, por lo que, en principio, no sería válido el efectuado por cualquier otra persona, salvo el vicepresidente, en los términos del art. 13 LPH.

17. Si la Comunidad acuerda la prohibición del alquiler vacacional con efectos retroactivos, ¿qué puede hacer el propietario afectado?

En primer lugar deberá, en Junta si acudió o por escrito, manifestar su negativa al acuerdo, pues será la única manera de tener legitimación pasiva en vía judicial, y luego deberá impugnarlo. Al tratarse de un acuerdo contrario a la Ley al establecerse que el mismo no tendrá efectos retroactivos, el plazo de caducidad será de un año.

18. ¿Debe el propietario que destina su vivienda al arrendamiento turístico impugnar el acuerdo que prohíbe dicha actividad?

En principio, entendemos que dicho acuerdo no afecta al propietario que ya está realizando la actividad, por lo que no sería necesaria su impugnación, pero siempre y cuando lo aprobado por la Junta sea ajustado a derecho. 19. Para prohibir el alquiler turístico por habitaciones, ¿se aplica el mismo quorum? No, el art 17.12 LPH hace referencia a los arrendamientos recogidos en el art. 5 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”, no entrando dentro de esta definición las habitaciones, siendo el quorum necesario la unanimidad al comprender una modificación del Título Constitutivo.

20. ¿Es necesario el acuerdo de la junta para la colocación de la placa identificativa de la vivienda turística?

Se debe partir de la base de que a la Comunidad de Propietarios no le vinculan las obligaciones administrativas y que toda alteración de los elementos comunes, como es la colocación de una placa o letrero, necesitará del consentimiento de la Junta de Propietarios, que en principio, conforme al art 10.3 b de la Ley de Propiedad Horizontal, requerirá del acuerdo de las 3/5 partes de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de la cuota de participación. También debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el Título Constitutivo y a lo permitido a otros propietarios. debe ser considerada la jurisprudencia que ha venido matizando esta situación, cuando la instalación no afecta a la estética de forma relevante, como por ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 4 de octubre de 2012 (SP/SENT/695720).

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